刘丽娟：中国一线房子不会跌！！！

在80年代之前，我们国家的绝大部分房子都是国家所有，私人住宅为零。自78年经济体制改革后，我们国家才开始实行土地使用权和所有权分离，才有了现在的房地产私有权。但是目前的体制政策是：政府其实仍然保留所有权，但是通过长期租赁出让的形式向房地产开发商们出售可流通的土地使用权，一般年限为40至70年。

你可否记得90年代，房地产几乎没什么交易，那时候公务员事业单位工厂都有单位集资房分配，房地产几乎没有交易市场，也并不值钱，甚至出现了不少双方都有房屋分配的家庭，放弃另一套成本价集资房，以及为了省几百块手续费，不愿意把集资房转成红本房产证，这在现在是不敢想象的，估计那些叔叔阿姨们眼睛都哭瞎了。

从十几年前，我们国家的商品房才开始流行，2000年上海概念让沪上房价暴涨，中国的房地产市场进而也开始了漫长的上涨。

08年金融风暴席卷全球，当时因为政府的房地产调控以及银行对房地产的资金收紧，有大量一直过惯好日子的房地产开发商资金断裂进而底价抛售房子回流现金流，但是没过多久，著名的4万亿政策出台，流动性大增，从此房子扶摇直上，再也没回过头。

那么现在中国的房子有多贵？去年我去美国恰逢房地产刚复苏之时，纽约市中心某些公寓出租回报率大约为9%左右，但是中小城市非常便宜，巴菲特的独栋大别墅占地2000平方米，折合人民币也才500万左右。本月初我在英国市中心附近的温莎小镇看到，他们的二手房交易中，绝大部分别墅价格是在300万至800万人民币左右，室内面积为200至400平方米幅度，均为装修房。而著名的日本东京市中心，100平米的房子也不过300至500万人民币左右，重要的是，日本的房地产是按使用面积计量，100平米的房子相当于我国130平米。如果按现在主流的出租回报率来评估房子价值，住宅房产可以说是：非常昂贵！而按照家庭储蓄率来统计，现在的房子价格也绝对不便宜了。

那么为什么这十几年中国房子涨成这样了？

影响房地产价格的几项因素我用波特钻石模型列为以下主要几点：政府，城市化，经济发展 人口密度。而这四项因素中城市化和人口密度是相对定量的，政府政策和经济发展是相对动态的。

中国现在的真实城市化率只有40%多，而发达国家的城市化率需达到70%，我们国家有100多个常住人口高达100万的城市，这庞大的数据背后从农村到城镇户的迁徙，是推动未来房地产长期需求的力量。从去年开始，要求必须大学本科毕业5年失业待岗人员，才能回迁农村户口，这基本意味着，城镇户口转农村户口基本锁死了。我国的人口密度不需要数据支撑，每一位中国人都能感受到资源的紧缺，我们国家人口总数世界第一，人口密度世界排名11，平均138人KM2，但不要忽略的是，我们国家有大量土地不适宜居住，比如西藏新疆青海等人烟稀少的地方，因此实际资源紧缺度要高于世界排名。地少人多钱傻，这在未来可能很远的将来，是无法有效解决的，这也是为什么我们国家中产住筒子楼，美国中产加拿大屌丝住别墅的根本原因。

再来说说相对动态的政府政策和经济发展。房改以来，土地出让金归地方政府所有，已经是各地方政府最大的一块“奶酪”，也是中央调控的难度所在，如果没有高额土地出让金，地方政府平台将没有资金维持安全运营和大量基础设施建设。因此现在中国房地产的焦灼状态是，如何在能确保地方政府有资金运营的前提下，控制房价。现在好像没什么人提房产税了，但是房产税是肯定有一天要征收的，但征收房产税不是为了调控房价，而是更深层的为了维持地方政府财政性收入，从土地拍卖所得的一次性收入，转换到物业管理一样的长期维护费用。

最近大家都在说中国有危机，经济发展停滞，其实我们国家这种超级大国，7%的GDP增长率还是相当让人敬畏。可知道从1978年我们国家从计划经济向市场经济转型开始，之后的30多年，平均年GDP增长率超过9.6%，尽管现在的增长减速，但中国最终还是在以强劲的速度增长成为世界最大经济体。当然在增长发展的过程中，看新闻总感觉气氛紧张，银行坏账危机，房地产崩溃论，出口不行了，制造业破产了，好像每一个下一秒中国经济就要崩溃了。可是国家每一个发展阶段是不一样的，低端加工出口增长率减速，可知道科技类硬件产品出口在增速，制造业不好做了，可想过高附加值的国产品牌崛起了？大服务行业正在高速发展，互联网，娱乐服务业，餐饮业，新兴能源，环保行业，医药行业，我们都能踏踏实实得感受得到日新月异的变化。当然，发展不可能是线性的，都有高潮和低谷，虽然经济发展中的小毛病不断，但是我认为大问题都还相对可控。

最后唠叨两句总结，因为土地供应紧缺，优质资源相对集中，一线城市下跌很难，但二三线及以下四五六线城市，因为土地供应量奇大，近期一年会有相当大调整压力，未来几年中国的房地产投资难有超额回报率，但是长线来看，我相信中国的未来。



摘自公众号刘丽娟财经