把握地产行业新一波财富浪潮

文/高级合伙人黄石养
自1987年深圳敲响了中国土地的第一拍后，房地产成为了中国当代财富神话的代名词。
房地产行业是一个简单粗暴但高效的特殊行业，所谓简单粗暴高效即是只要解决项目或资金问题，就等同于握有开启财富宝库的钥匙。对于项目端，房地产项目主要来源有政府出让和协议出让两种方式。早期按相关法律规定土地是不让转让的，而当时一部分人变相以土地作价入股与开发商合作开发的方式抓住了第一波财富浪潮，一般而言，土地作价入股的溢价是其从政府批复和与出让方协议价的翻倍。
在第一波财富浪潮的驱使下，越来越多开发商自己拿项目，或个人拿了项目后成立开发企业。此时，开发商主要以高杠杆及高周转速度的方式抓住了第二波财富浪潮。高杠杆及高周转速度是开发商取得项目开发权后通过银行开发贷款、施工方垫资、延期支付材料款、预售回款即卖楼花（卖图纸，即期房）、快速销售等模式解决资金投资及回笼问题。此模式在银行信贷宽松的情况下，开发商只需10-30%甚至更少的自有资金便可撬动整个项目。长期以来，银行对房地产行业宽松的信贷政策造就了一个又一个的财富神话。
然而，2008年金融危机，银行开始收紧银根，房地产传统的开发贷融资模式受阻，信托、基金子公司及私募基金公司则通过集合信托计划、资管计划和有限合伙私募基金的方式为地产企业输血抓住了房地产行业的第三波财富浪潮。短短两三年时间内，以地产融资为载体的信托、资产管理行业出现爆炸性的增长。
但随着国家房地产行业限购、限贷等调控政策的推进、银行银根进一步收紧及资金成本上升、银行表外等影子银行业务的被截堵、房地产市场供应量过大、投资者房价看涨预期转变、房地产市场成交量急速下滑、开发企业融资成本高居不下等因素的连锁反应，前海木棉认为房地产企业在未来一段时间内库存会空前增加、负债率会急剧提高、现金流会急剧下滑甚至断裂、倒闭，大量优质物业会低价抛售。与此同时，带来了房地产行业的新一波财富浪潮。对于如何抓住这一波财富浪潮，前海木棉进一步分析指出，对一般房地产企业而言，当前融资成本最便宜的依然为传统银行资金，其次为信托、资管，再次到明债实股的私募地产基金、最后为民间拆借俗称高利贷。但在当前的环境下，很多房地产企业无法正常从银行获得信贷支持，但其拥有城市核心地段的优质项目，因此，只能通过信托、资管、名股实债的私募基金或民间拆借等非传统融资的方式维持项目开发运营所需资金。一般而言，信托、资管计划综合成本在15%-18%，私募地产基金在20%-24%，民间拆借高达30%-100%，而且有相当一部分房地产企业因满足不了信托或资管关于“4、3、2”的要求只能借助私募地产基金及民间拆借来维持项目开发所需资金。随着，房地产行业的发展，地产正常开发的利润空间难以维持上述高昂的资金成本。然而，一旦项目出现销售回款不顺畅，高额的本息压力势必会压断企业的现金流，届时将会出现一大批即将倒闭的企业和优质不良资产。当房地产企业面临倒闭时，前海木棉认为大量优质资产将会被低价抛售，届时的资产价值被严重低估。即资产价值洼地大量出现时便迎来了房地产行业新一波财富浪潮。为抓住这一波财富浪潮，前海木棉团队从专注于房地产开发运营管理转向整合资源，借助金融工具撬动金融杠杆，以收购一、二线城市核心地段的价值被低估的优质物业，并进行价值嫁接、实现溢价退出，与投资人分享房地产行业新一波财富浪潮。与此同时，前海木棉也指出当前很多地产基金公司甚至信托或基金子公司受限于前期主要是以债权的方式来参与房地产行业，缺乏房地产项目整体开发、运营、管理等能力，在房地产新一波财富浪潮来临时，可能会因无法及时有效的甄别风险、识别优质项目、控制风险、价值嫁接及实现溢价退出而无法与投资人分享这一波财富浪潮，并表示希望利用前海木棉团队的专业优势与投资人分享地产行业新一波的财富浪潮。